Congé pour reprise ou pour vente : les délais que le bailleur doit respecter

« Les propriétaires veulent récupérer leur appartement » : la formule inquiète, mais un bailleur ne reprend pas son logement quand il le souhaite. En location vide, le congé obéit à des règles strictes de motif, de forme et de délai — et une erreur du bailleur profite au locataire.

Trois motifs de congé, pas un de plus

Pour un bail d’habitation vide soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 15), le bailleur ne peut donner congé que pour :

1. Reprise : pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire, ascendant, descendant…), dont l’identité et le lien doivent figurer dans le congé ;
2. Vente : le congé vaut alors offre de vente au locataire, prioritaire pour acheter ;
3. Motif légitime et sérieux : typiquement des manquements du locataire (impayés répétés, troubles).

Le congé doit être motivé ; un congé sans motif ou au motif fantaisiste est nul. Depuis la loi ALUR, le juge peut aussi requalifier un congé frauduleux (fausse reprise, fausse vente), passible d’une amende pénale.

Le calendrier : 6 mois avant l’échéance du bail, pas avant

Le congé ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale) et doit être délivré au moins 6 mois avant cette échéance, par :

• lettre recommandée avec accusé de réception,
• acte de commissaire de justice (huissier),
• ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Point crucial : pour une LRAR, le délai de 6 mois court à compter de la réception de la lettre, pas de son envoi.

Si le bailleur rate la fenêtre : le bail se reconduit

Un congé délivré trop tard (moins de 6 mois avant l’échéance) ou irrégulier est sans effet : le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période (3 ou 6 ans), et le bailleur devra attendre la prochaine échéance pour redonner congé. Le locataire n’a pas à « faire un geste » ni à subir les conséquences d’un calendrier mal géré : il est chez lui, aux conditions du bail, jusqu’à la nouvelle échéance.

En cas de vente du logement occupé, le locataire est encore mieux protégé : si le bail court, l’acquéreur achète avec le locataire en place et doit lui-même respecter des délais renforcés avant de pouvoir donner congé (article 15, III bis, de la loi de 1989).

À vérifier en pratique

• La date d’échéance exacte de votre bail (date de signature + durée, en tenant compte des reconductions successives).
• La forme du congé reçu et sa date de réception.
• En cas de congé pour reprise : l’identité du bénéficiaire et le caractère réel et sérieux de la reprise (un logement reloué à un tiers quelques mois après est un indice de fraude).
• Locataires protégés (plus de 65 ans avec ressources modestes) : le bailleur doit proposer un relogement, sauf exceptions.

En cas de doute, l’ADIL de votre département analyse gratuitement la validité d’un congé.

Sources et références

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 15 (congé du bailleur : motifs, forme, délais, protection des locataires âgés), sur Légifrance.
• ANIL / ADIL — fiches détaillées sur le congé délivré par le bailleur et consultations gratuites.