État des lieux de sortie : vétusté ou dégradation, qui paie quoi ?

Par Talkimmo

Article rédigé avec l'aide d'une intelligence artificielle, sous contrôle et relecture humaine.

Après huit ans de location, le propriétaire réclame la rénovation complète du parquet et des peintures, facture à l’appui, déduite du dépôt de garantie. Est-ce légal ? Tout dépend d’une distinction fondamentale : vétusté ou dégradation.

Le principe : l’usure normale n’est jamais à la charge du locataire

Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989)… mais pas de la vétusté, définie par le décret n° 2016-382 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal ».

Concrètement :

  • des peintures ternies après plusieurs années d’occupation, une moquette usée par le passage, un parquet patiné : vétusté — à la charge du propriétaire ;
  • des brûlures de cigarette, des trous multiples non rebouchés, un parquet gondolé par un dégât des eaux non signalé, des murs repeints en couleur criarde : dégradations — imputables au locataire.

Plus l’occupation a été longue, plus la part de vétusté est importante : après de nombreuses années, il devient difficile d’imputer au locataire la remise à neuf de revêtements en fin de vie.

La comparaison des états des lieux : la seule base légale

Le bailleur ne peut retenir une somme que sur la base de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). D’où quelques règles pratiques :

  • sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état… mais le bailleur privé d’état des lieux d’entrée par sa propre faute ne peut s’en prévaloir ;
  • une dégradation non mentionnée à la sortie ne peut pas être facturée ensuite ;
  • les retenues doivent être justifiées : devis ou factures à l’appui, et seulement pour les postes réellement dégradés.

Un coefficient de vétusté doit par ailleurs être appliqué : le bailleur ne peut pas facturer une remise à neuf complète pour un équipement déjà ancien — ce serait un enrichissement sans cause. Les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté dès la signature du bail (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).

Dépôt de garantie : délais et sanctions

Le dépôt de garantie doit être restitué (article 22 de la loi de 1989) :

  • sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée ;
  • sous 2 mois en cas de retenues, justificatifs à l’appui.

À défaut, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

En cas de litige

  1. Contester par lettre recommandée, en s’appuyant sur les deux états des lieux et la durée d’occupation.
  2. Consulter gratuitement l’ADIL pour évaluer le partage vétusté/dégradation.
  3. Saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire.

Sources et références

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