Charges récupérables : ce que le propriétaire peut (vraiment) refacturer au locataire

Par Talkimmo

Article rédigé avec l'aide d'une intelligence artificielle, sous contrôle et relecture humaine.

Un dégorgement de la colonne d’eaux usées facturé au locataire, est-ce normal ? Et l’entretien de l’ascenseur ? La réponse tient dans un texte que tout locataire (et tout bailleur) devrait connaître : le décret du 26 août 1987, qui fixe la liste limitative des charges récupérables.

Une liste limitative, pas indicative

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme les dépenses correspondant à des services rendus liés à l’usage du logement, aux dépenses d’entretien courant et aux taxes locatives. Leur liste précise est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 — et cette liste est limitative : ce qui n’y figure pas ne peut pas être refacturé au locataire, quelle que soit la clause du bail.

Ce qui est récupérable (exemples)

  • Chauffage et eau chaude collectifs : combustible ou énergie, exploitation des compteurs, entretien courant des installations ;
  • Ascenseur : électricité, contrat d’entretien courant, menues réparations de cabine ;
  • Eau froide des logements et des parties communes ;
  • Parties communes : électricité, produits d’entretien, salaires du personnel de nettoyage ou du gardien (en partie, selon les tâches effectuées) ;
  • Espaces verts : entretien courant ;
  • Taxes : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

  • les grosses réparations et le remplacement d’équipements (chaudière, cabine d’ascenseur, réfection de toiture, ravalement) ;
  • les honoraires de gestion du syndic ou de l’administrateur de biens ;
  • les travaux rendus nécessaires par la vétusté — c’est là que se joue l’exemple du dégorgement : un engorgement dû à l’état de la canalisation (calcaire, vétusté du réseau) n’est pas une charge locative, tandis que l’entretien courant type curage périodique peut l’être. La cause de l’intervention fait la différence ;
  • les dépenses des parties communes non listées au décret.

Copropriété : le bailleur fait le tri

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur reçoit du syndic un décompte global de charges. Il ne peut en répercuter au locataire que la part récupérable au sens du décret de 1987 — pas sa quote-part totale de copropriété. Les relevés de charges de copropriété distinguent d’ailleurs généralement une colonne « récupérable/locatif ».

Vos réflexes

  1. Demander le décompte par nature de charges et la consultation des justificatifs (obligatoires, voir l’article 23 de la loi de 1989).
  2. Pointer chaque poste contesté contre la liste du décret n° 87-713.
  3. Pour une intervention ponctuelle (dégorgement, réparation), demander la facture : l’intitulé permet souvent d’identifier la cause (vétusté ou usage).
  4. En cas de désaccord : ADIL, commission départementale de conciliation, puis juge des contentieux de la protection.

Sources et références

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