Bail avec forfait de charges : le propriétaire peut-il régulariser ?

À la sortie du logement, le propriétaire annonce qu’il retiendra plusieurs centaines d’euros sur le dépôt de garantie pour un « complément de charges »… alors que le bail prévoit un forfait. Cette retenue est tout simplement illégale.

Provisions ou forfait : deux régimes incompatibles

La loi du 6 juillet 1989 (article 23 pour les provisions, article 8-1 et 25-10 pour les cas de forfait) organise deux modes de paiement des charges :

• les provisions sur charges : des acomptes mensuels, suivis d’une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles, justificatifs à l’appui ;
• le forfait de charges : un montant fixe, définitif, versé en même temps que le loyer. Il est possible notamment en meublé et en colocation.

La caractéristique essentielle du forfait est là : il est libératoire. Le locataire qui le paie est quitte de ses charges, quelle que soit la dépense réelle.

Pas de régularisation possible — dans les deux sens

Le forfait ne peut donner lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure :

• si les charges réelles dépassent le forfait, le bailleur ne peut rien réclamer en plus — il supporte la différence ;
• inversement, si les charges réelles sont inférieures, le locataire ne peut pas exiger de remboursement.

Le forfait ne doit toutefois pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles du logement : un forfait très supérieur aux dépenses justifiables peut être contesté par le locataire.

Conséquence directe : une retenue sur le dépôt de garantie au titre d’un « supplément de charges » est sans fondement lorsque le bail prévoit un forfait. Le dépôt de garantie ne peut couvrir que des sommes réellement dues (loyers impayés, dégradations justifiées par comparaison des états des lieux, et, en régime de provisions seulement, un solde de régularisation de charges).

Comment réagir à une retenue abusive

1. Relire le bail : vérifier la clause « charges » (forfait ou provisions) — c’est elle qui fait foi.
2. Mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée de restituer la somme retenue, en citant le bail et l’article 22 de la loi de 1989 (restitution du dépôt de garantie sous 1 à 2 mois).
3. Rappeler que le dépôt non restitué dans les délais produit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
4. En cas de blocage : consultation gratuite auprès de l’ADIL, saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge des contentieux de la protection.

Sources et références

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — articles 22 (dépôt de garantie), 23 (charges) et 25-10 (forfait en meublé), sur Légifrance.
• ANIL / ADIL — fiches sur le dépôt de garantie et les charges au forfait, consultations gratuites.