Nuisances graves d'un locataire : la copropriété peut-elle le faire expulser ?

Par Talkimmo

Article rédigé avec l'aide d'une intelligence artificielle, sous contrôle et relecture humaine.

Fêtes à répétition, dégradations, comportement agressif : quand un locataire empoisonne la vie d’un immeuble, la question fuse en réunion : « le syndic ne peut pas le virer ? ». La réponse est non — mais cela ne veut pas dire que la copropriété est impuissante. Elle dispose de leviers réels, qui passent tous par le propriétaire bailleur.

Pourquoi ni le syndic ni la copropriété ne peuvent expulser

L’expulsion suppose de rompre le bail — un contrat qui ne lie que le locataire et son bailleur. Le syndic et le syndicat des copropriétaires y sont juridiquement étrangers : ils ne peuvent ni le résilier, ni « interdire l’immeuble » à l’occupant. Et de toute façon, en France, aucune expulsion n’est possible sans décision de justice.

Le circuit est donc indirect : la copropriété fait pression sur le propriétaire, seul titulaire des actions contre son locataire.

Le levier central : la responsabilité du bailleur

Un locataire doit user paisiblement des lieux et respecter le règlement de copropriété pour tout ce qui concerne l’usage des parties communes et privatives (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) ; le propriétaire, lui, répond vis-à-vis de la copropriété des agissements de son locataire et doit faire cesser les troubles.

La marche à suivre pour la copropriété :

  1. Documenter collectivement : journal des incidents, témoignages écrits de plusieurs résidents, mains courantes, photos des dégradations. Un dossier multi-foyers est incomparablement plus solide qu’une plainte isolée ;
  2. Saisir le syndic : au titre de l’exécution du règlement de copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), il doit écrire au locataire et surtout au propriétaire, en le mettant en demeure de faire cesser les troubles ;
  3. Mettre en demeure le bailleur en LRAR : c’est l’acte clé — il rend le propriétaire comptable de son inaction et prépare une éventuelle action en justice contre lui (un bailleur qui laisse durer des troubles anormaux engage sa responsabilité envers les voisins) ;
  4. En AG si nécessaire : autoriser le syndic à agir en justice, au nom du syndicat, contre l’occupant et/ou le propriétaire pour faire cesser les infractions au règlement.

Ce que le propriétaire peut (et doit) faire

Une fois alerté, le bailleur dispose des vrais outils :

  • mise en demeure de son locataire, rappel des clauses du bail ;
  • mise en jeu de la clause résolutoire si le bail en contient une visant les troubles de voisinage, ou action en résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux ;
  • non-renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux à l’échéance (article 15 de la loi de 1989).

Les troubles de voisinage documentés par la copropriété (courriers du syndic, constats, plaintes) sont précisément les preuves dont le bailleur aura besoin au tribunal : les deux démarches se nourrissent.

En parallèle : les voies individuelles

Chaque résident victime conserve ses propres recours : plainte pénale (tapage, menaces, dégradations), action civile pour trouble anormal de voisinage — désormais consacré à l’article 1253 du code civil — contre l’occupant et, en cas d’inaction fautive, contre le propriétaire. L’ADIL peut aider à structurer ces démarches.

Sources et références

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