Régularisation de charges locatives : quels justificatifs exiger avant de payer ?

Par Talkimmo

Article rédigé avec l'aide d'une intelligence artificielle, sous contrôle et relecture humaine.

Recevoir une régularisation de charges de 500, 700 ou 900 € est toujours un choc. Avant de payer — ou de refuser — il faut savoir ce que le bailleur doit justifier, et dans quels délais il peut réclamer.

Le principe : des provisions, puis une régularisation justifiée

Dans une location vide ou meublée à usage de résidence principale, les charges dites « récupérables » sont le plus souvent payées par provisions mensuelles, avec une régularisation au moins annuelle (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

La loi encadre précisément cette régularisation. Un mois avant, le bailleur doit communiquer :

  • le décompte par nature de charges (eau, chauffage, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…) ;
  • dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
  • une note d’information sur le chauffage et l’eau chaude collectifs.

Et pendant six mois après l’envoi du décompte, les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien) doivent être tenues à la disposition du locataire.

Vos réflexes avant de payer

  1. Exiger le décompte détaillé poste par poste s’il ne vous a pas été transmis : un montant global sans détail ne vous est pas opposable.
  2. Demander à consulter les justificatifs : c’est un droit, le bailleur ne peut pas s’y soustraire.
  3. Vérifier que chaque poste est récupérable : la liste des charges récupérables est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce qui n’y figure pas (gros travaux, honoraires de gestion, remplacement d’équipements) reste à la charge du propriétaire.
  4. Comparer avec vos provisions versées sur la période : la régularisation est la différence entre charges réelles récupérables et provisions.

Rappels tardifs : la prescription de 3 ans

Le bailleur peut régulariser des charges sur plusieurs années, mais dans la limite de la prescription de trois ans posée par l’article 7-1 de la loi de 1989 : toute action en recouvrement de charges se prescrit trois ans après le jour où la somme est devenue exigible. Un rappel portant sur des charges plus anciennes n’est pas dû.

À noter : si la régularisation n’a pas été faite dans l’année civile suivant l’exercice, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.

En cas de désaccord persistant

  • Contester par lettre recommandée en détaillant les postes refusés, tout en payant la part non contestée.
  • Saisir gratuitement l’ADIL de votre département pour une analyse du décompte.
  • En dernier recours, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.

Sources et références

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